關于征求《麗江市住宅專項維修資金管理辦法》(征求意見稿)意見的公告

來源:玉龍納西族自治縣三多節工作領導小組辦公室 日期:2017-06-29 22:18:00 【字體: 視力保護色:

  為了加強對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的征收和管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修,維護維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修基金管理辦法》和其他有關法律、法規,結合我市實際,麗江市住建局修訂了原2005年制定的《麗江市住宅專項維修基金管理暫行辦法》。為充分聽取各方意見,確?!掇k法》的可行性和可操作性,特向社會廣泛征求意見建議,請各方人士提出寶貴意見,我們將積極聽取吸納,并對你的關心和支持表示衷心的感謝!

  聯系電話(傳真):5126361,5165179

  郵箱QQ:438173157

  麗江市住房和城鄉建設局

  二○一七年六月二十二日

  麗江市住宅專項維修資金管理辦法 

  (征求意見稿) 

  第一章 總 則 

  第一條 為了加強對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修,維護維修資金所有者的合法權益,依據《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關法律法規規章的規定,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本市行政區域內商品住宅、老舊小區、售后公有住房、公有住房維修資金的管理、交存、使用和監督。

  第三條 本辦法所稱的維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

  本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  第二章 維修資金的管理 

  第四條 維修資金實行屬地化統一管理,堅持專戶存儲、業主共有、所有權人決策、政府監督的原則。

  第五條 市房地產行政主管部門會同財政、審計部門負責對本辦法的組織實施和監督工作。

  縣(區)房地產行政主管部門負責本行政區域內維修資金的管理、交存、使用進行指導和監督工作。

  市、縣(區)財政、發改、規劃、住建、審計、監察等相關行政主管部門以及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處按照各自職責分工,共同做好本市物業專項維修資金的相關管理工作。

  第六條 縣(區) 房地產行政主管部門應當設立維修資金管理辦公室,開立本轄區住宅專項維修基金的專戶,配備專職人員負責日常收支、劃轉及使用監管等業務。

  第七條 業主大會成立前,維修資金由房地產行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決議,選擇代行管理或者自行管理。

  業主大會選擇自行管理維修資金的,應當接受房地產主管部門的管理和監督。

  第八條 房地產行政行政主管部門應當建立維修資金使用管理業務網絡平臺,實現維修資金信息化、規范化管理,提高維修資金管理效率,并接受社會監督。

  第三章 維修資金的交存、續籌 

  第九條 住宅物業業主、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當按照本辦法的規定交存維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

  第十條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%。市建設行政主管部門應當根據當地實際情況,合理確定并公布麗江市住宅建筑安裝工程每平方米造價,并根據具體情況適時調整。交存標準公布前應當報市發改委、財政局、審計局備案。

  出售公有住房的,售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

  第十一條 各縣(區)房地產行政主管部門應當委托一家或幾家銀行作為開立住宅專項維修資金專戶,相關賬戶開立手續應嚴格按照同級財政部門相關規定執行。資金專戶下設房屋賬戶,房屋賬戶主要用于儲存業主交存的維修資金,按照物業管理區域設總賬,按房屋戶門號設分賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設帳,按房屋戶門號設分賬。

  專戶管理銀行應當向住宅專項維修資金交存人出具由省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據。購房人向不動產登記部門申辦產權登記手續時,應當出具按規定交存住宅專項維修資金的專用票據。

  第十二條 商品住宅、非住宅的業主應當在辦理住宅交付使用手續前,一次性足額直接向專戶管理銀行交存首期住宅專項維修資金,開發建設單位不得代收住宅專項維修資金。

  第十三條 對未按規定交存首期住宅專項維修資金的購房人,開發建設單位或者公有住房售房單位不得向其交付房屋、不動產登記部門不予辦理產權登記。

  第十四條 業主分戶帳面內的維修資金余額不足首期交存額30%的,房地產行政主管部門應當向相關業主發出續交通知,業主應當按照所擁有物業的建筑面積續交住宅專項維修資金,以所在地建設行政主管部門確定的每平方米建筑面積交存住宅專項資金的數額測算,補足差額部分。逾期未補足差額的,今后涉及其房屋共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造所需費用,由相關業主自行負責。

  第十五條 逐步推行老舊小區基本物業服務,妥善解決好老舊小區住宅共用部位和共用設施設備維修問題。物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處要引導逐步建立老舊小區基本物業服務保障機制,積極多方籌措資金,實施有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理等社會化、專業化的有償基本物業服務。

 ?。ㄒ唬┓€步推進老舊小區住宅專項維修資金的補交工作。引導未建立住宅專項維修資金的老舊小區業主按照本辦法交存住宅專項維修資金。

 ?。ǘ┮龑Ю吓f小區的業主,將利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益轉入住宅專項維修資金進行管理使用,具體收益轉入比例由業主大會決定。

  售后公有住房共用部位和共用設施設備維修問題參照本條執行。

  第四章 使 用 、分 攤 

  第十六條 住宅專項維修資金使用建議及表決:

  有物業服務企業的由物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;

 ?。ㄒ唬┥婕靶^內大部分業主的公共設施設備,專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過;

 ?。ǘ┲簧婕靶^內單幢或幾幢建筑物房屋共有部位、共有設施設備的或10萬元以下的零星項目,經有利害關系業主的物業建筑總面積三分之二以上的業主討論通過;

  也可以采用異議表決,持不同意意見的業主占專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,或由房地產行政主管部門代管的物業小區需要使用住宅專項維修資金的,申報及使用程序按照以下條款執行:

 ?。ㄒ唬?0萬元以下的零星工程由業主委員會或其委托的物業服務企業接到業主發現問題報修后,報所在地縣(區)房地產行政主管部門審批后,在小區公告10個工作日,接受業主的監督,無異議后予以實施。

  工程完工后,由房地產行政主管部門組織業主委員會或相關受益人代表進行現場勘察、驗收審查后,憑實際發生的費用憑證經縣(區)房地產主管部門審查后辦理維修資金劃轉手續,并向業主公布資金使用、分攤情況。

 ?。ǘ﹩雾椆こ掏顿Y在10萬元及以上的,物業服務企業提交業主委員會審核,業主委員會書面同意后,應當書面委托物業管理企業通過招標方式選聘具有相應能力的單位,簽訂維修服務合同,組織工程施工、驗收、造價決算等工作。維修工程造價預決算的編制應當委托有資質的單位審核。工程實施后,經縣(區)房地產行政主管部門組織業主委員會或相關受益人代表進行現場勘察、驗收審查后,進行驗收審查后,相關費用清單應在小區內公告10個工作日后無異議的,物業管理企業憑有關證明文件材料到維修基金管理辦公室辦理資金劃轉手續。因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

 ?。ㄈ?所在地房地產主管部門或縣(區)鄉鎮人民政府、街道辦事處接到相關業主委員會、業主或物業服務企業書面上報,并經實地勘察認為房屋共有部位、共有設施設備屬于住宅專項維修資金使用范圍的,經預祘投資在5萬元以下的,在小區內公告10個工作日后,委托物業服務企業實施。工程完工后,經縣(區)房地產行政主管部門或縣(區)鄉鎮人民政府、街道辦事處以及業主委員會、相關業主代表共同進行驗收審查后,憑實際發生的費用憑證經縣(區)房地產主管部門審查后辦理維修資金劃轉手續,并向業主公布資金使用情況。

 ?。ㄋ模┪闯闪I主委員會或沒有聘請物業服務企業實施管理的小區,維修資金的使用由相關業主向所在地鄉鎮人民政府街道辦事處書面提出,所在地鄉鎮人民政府街道辦事處參照前(一)、(二)條款執行。

 ?。ㄎ澹艄芾磴y行憑房地產行政主管部門的批準證明將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

  第十八條 業主大會成立后,業主決定自行管理的,應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下召開業主大會。經業主大會決議,業主自行管理維修資金的,業主委員會應當具備相應條件并向房地產主管部門提交以下材料審核備案:

 ?。ㄒ唬┚S修資金自行管理申請表;

 ?。ǘI主大會同意自行管理維修資金的表決結果;

 ?。ㄈ┚S修資金管理制度、方案;

 ?。ㄋ模I主管理規約;

 ?。ㄎ澹┓康禺a主管部門認為必要的其他材料。

  第十九條業主大會住宅專項維修資金賬戶應在經政府批準的住宅專項維修資金管理專戶管理銀行及其分支機構內開立專用帳戶,并接受所在地市、縣(區)房地產行政主管部門的監督。

  第二十條 業主決定自行管理的住宅專項維修資金管理,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

 ?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

 ?。ǘI主大會依法通過使用方案;

 ?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案;

 ?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;

 ?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意,并報屬地縣(區)房地產行政主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的,經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;縣(區)房地產行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;

 ?。I主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

 ?。ㄆ撸艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

  第二十一條 維修資金的應急使用,發生下列危及房屋使用安全等緊急情況,需要立即對公用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的,有下列情形之一的,可啟用住宅專項維修資金應急使用的范圍。

 ?。ㄒ唬┪蓓?、墻體滲漏;

 ?。ǘ┮蚓€路故障而引起停電或者漏電;

 ?。ㄈ┮蛩霉收?、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水;

 ?。ㄋ模┞渌車乐囟氯?、水盤等設備漏水、排水管道爆裂、地下車庫雨水倒灌等;

 ?。ㄎ澹堑匕?、扶梯踏板斷裂,公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;

 ?。求w外立面涂飾層有脫落危險的;

 ?。ㄆ撸╇娞莅l生危及個人身安全的故障;

 ?。ò耍┫涝O施出現功能障礙;

 ?。ň牛┌踩O控設施出現故障,不能運行;

 ?。ㄊ┢渌≌灿貌糠趾凸灿迷O施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。第二十二條 發生第十九條規定的情形,需要予以緊急維修的,由業主委員會、相關業主或物業服務企業提出,提供維修方案、費用預算、分攤清冊及縣(區)房地產主管部門認為有必要提供的證明等有關材料,可以簡化征求意見的程序,經所在地縣(區)房地產行政主管部門進行驗收審核同意,可直接向住宅專項維修資金管理部門申請,并在物業區域內向業主進行公告,可列支住宅專項維修資金。

  應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的,還應當由相應主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明。

  未能按規定程序實施維修的,縣(區)鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

  第二十三條 應急維修工程費用撥付后,維修組織單位或者個人應當將下列材料在小區內明顯位置進行不少于5天的公示。

 ?。ㄒ唬┚S修、更新、改造方案;

 ?。ǘ┕こ虥Q算報告;

 ?。ㄈ┕こ舔炇蘸细褡C明;

 ?。ㄋ模┥婕皯魯岛颓鍍?、分攤方案;

 ?。ㄎ澹┓康禺a主管部門認為按照規定應該提交的其他材料。

  第二十四條 明確住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤原則。

 ?。ㄒ唬﹩未狈课菡w共用部位、共用設施設備的維修,由單幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。

 ?。ǘ﹩未狈课萆婕耙粋€單元的維修,由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤,涉及兩個或者兩個以上單元的維修,由兩個或者兩個以上單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由該樓層全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。

 ?。ㄈ﹩未狈课萆婕笆覂裙灿脡w結構的維修(包括因結構需要而涉及相鄰部位的維修),由兩側業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

 ?。ㄋ模﹩未狈课萆婕笆覂扰B共用樓板結構的維修(包括因結構需要而涉及相鄰部位的維修)由毗連層上下業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

 ?。ㄎ澹﹩未狈课萆婕巴鈮γ娴木S修,由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

 ?。﹩未狈课萑粘2簧先嘶顒拥奈菝婢S修,由維修涉及范圍垂直庇護范圍下各層業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

 ?。ㄆ撸﹩未狈课萑粘?缮先嘶顒拥奈菝妫òㄎ菝孀o欄)維修,如為各層所共用,由維修涉及范圍庇護下各層所共用業主,按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤;如僅為若干層業主共用,由使用層業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

 ?。ò耍﹩未狈课莼A的維修,由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

 ?。ň牛┡c房屋結構相連的汽車車庫(位)的維修費用,如涉及房屋基礎結構的,按本條第八項規定進行分攤:其他性質的維修由車庫(位)共用關系的業主按照各自擁有的份額分攤。

 ?。ㄊ┪飿I管理區域內共用設施設備的維修和更新、改造費用,由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤;其中,屬于一個或者兩個以上物業管理區域的公共設施設備的維修和更新、改造費用,由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

  第二十五條 業主對分攤、承擔維修費用有分歧的,應當通過協商、協調解決;協商、協調不成的,依法向人民法院起訴。

  第二十六條 下列費用不得從維修資金中列支:

 ?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

 ?。ǘ┮婪☉斢上嚓P專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用;

 ?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的鑒定、修復費用。

 ?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

 ?。ㄎ澹┮罁煞ㄒ幉坏脧木S修資金中列支的其他費用。

  第五章 監督、管理 

  第二十七條 努力實現住宅專項維修資金的保值增值??h(區)房地產行政主管部門,在代管住宅專項維修資金期間,在保證住宅專項維修資金正常使用和安全的情況下,可依法通過組合存款等方式對住宅專項維修資金進行合理運作,實現增值保值。住宅專項維修資金增值收益應當由專戶管理銀行計息到分賬戶,轉入住宅專項維修資金滾存使用。

  第二十八條 禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

  第二十九條 維修資金應當建立公示和查詢制度,接受業主對房屋賬戶中維修資金交存、使用情況的查詢。

  第三十條 房屋所有權轉讓時,該房屋分戶帳中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,受讓人應當持房屋過戶協議、不動產權屬證書、身份證等到維修資金專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。轉讓人應當協助受讓人辦理專項維修資金賬戶過戶手續。

  第三十一條 住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部門的有關規定執行,接受財政部門的監督檢查。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理、會計核算制度、票據使用情況的監督和管理。

  第三十二條 對新建物業小區和到目前還沒有設立業主大會、業主委員會的物業小區,縣(區)鄉鎮人民政府、街道辦事處要依法組織召開業主大會,按相關要求依法產生業主委員會。

  第六章 法律責任、附 則 

  第三十三條 違反本辦法的,按相關法律法規進行處罰。

  第三十四條 保障性住房按照規定實行維修資金制度。(按《云南省公共租賃住房出租出售征收使用管理暫行辦法》云財綜2014(16)號第十五條執行)。

  第三十五條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

  第三十六條 本辦法自2017年12月1日起施行,有效期五年。本辦法施行之日起,原麗江市城市規劃與建設委員會、麗江市財政局下發的《麗江市商品住宅物業專項維修基金管理暫行辦法》(麗建〔2005〕公字第01號)同時廢止。

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